По обе стороны Адриатики

Лазурное море и бесконечные пляжи, окруженные ожерельем средневековых городов, замков, монастырей... ИТАЛИЯ, ХОРВАТИЯ, ЧЕРНОГОРИЯ — прекрасная Адриатика, где можно наслаждаться безмятежным пляжным ничегонеделаньем, экскурсионными поездками, хождением под парусом, походами в горы. Среди туристов страны Адриатики пользуются заслуженной популярностью. В последнее время в этом регионе активно размещают инвестиции. О возможностях покупки там домов и квартир и правовых аспектах данной процедуры рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Малахитовый двор», кандидат исторических наук Юлия Титова.

Законодательство

Право на собственность в Италии гарантировано Конституцией этой страны (ст. 24). Согласно статье 42 Гражданского кодекса собственность в Италии общественная и частная. Статья 832 кодекса гласит, что владелец имеет полное и эксклюзивное право на собственность в пределах законодательства Италии.

Итальянское законодательство позволяет иностранцам приобретать недвижимость, размещать инвестиции, делать капиталовложения в бизнес, регистрировать собственные компании, акционерные общества (Societа‘ per azioni — S. p. A.), общества с ограниченной ответственностью (Societа‘ a responsabilitа‘ limitata — S. r. L.). Недвижимость вправе приобрести как частное, так и юридическое лицо. Компании или фирмы, образованные и зарегистрированные в Италии, где компаньоны и акционеры — иностранцы, считаются итальянскими, и в своей деятельности они обязаны придерживаться законодательства этой страны.

При покупке недвижимости следует соблюдать определенные правила. Недопустима анонимность приобретателя. Он должен легально находиться в Италии, иметь поручителей из числа резидентов данной страны и получить в местной полиции итальянский налоговый код. Сделки нотариально удостоверяют, а также регистрируют в специальных государственных реестрах, они приобретают юридическую силу только с момента их регистрации.

Принятые в 1998—1999 годах в Италии законы об иностранцах — одни из наиболее демократичных по сравнению с соответствующими нормами, действующими в других развитых странах мира. Однако надо помнить, что по итальянским законам покупку недвижимости российским (и любым другим) гражданином приравнивают в правах к покупке, произведенной итальянским гражданином, постоянно проживающим на Апеннинах. Упомянутое положение закреплено в так называемом Пакте о равноправии. В силу этого покупку облагают фискальным налогом согласно нормативам, действующим в Италии. Кроме того, оформление сделки купли-продажи дома или квартиры проходит при участии нотариуса. Он визирует письменный акт перехода недвижимости от продавца к покупателю. При нотариальном заверении акта следует уплатить регистрационный налог.

Между Россией и Италией подписано соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения (включающий пункт об обмене соответствующей информацией); соглашение о правовой помощи по уголовным делам отсутствует.

Приобретение недвижимого имущества в Хорватии иностранными юридическими и физическими лицами осуществляют в разрешительном порядке (Закон «О собственности и иных вещных правах», ч. 8, ст. 356). Это означает, что письменное заявление с просьбой выдать разрешение и экземпляр договора подают в консульский отдел Министерства иностранных дел Республики Хорватия в Загребе. Здесь принимают решение о законности данной сделки, что подтверждает административный акт. Каждое заявление министерство рассматривает в сугубо индивидуальном порядке, что занимает до двух лет, причем положительный ответ оно отнюдь не гарантирует.

Права собственности на недвижимое имущество фиксируют путем внесения сведений о новом собственнике в земельный кадастр после получения разрешения МИДа Хорватии. Естественно, возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения данных о новом собственнике в кадастр — ведь полное прохождение процедуры нередко занимает достаточно много времени. Иностранный гражданин или иностранная компания, заключившие договор купли-продажи и уплатившие полную стоимость объекта сделки, имеют все права на приобретенную недвижимость еще до получения разрешения МИДа Хорватии. Они могут распоряжаться ею как полноправные собственники. Если речь идет о земельном участке, то законодательство не запрещает иностранному гражданину или компании возводить на нем объекты. Однако при этом продавец не имеет права совершать какие?либо юридические или фактические действия с купленным участком земли.

Приобретение недвижимого имущества не дает иностранцу никаких привилегий в отношении вида на жительство в Хорватии. Вопрос о выдаче властнического листа (документ, подтверждающий владение собственностью) после длительной процедуры получения разрешения МИДа Хорватии также проблематичен.

Получается, что купить недвижимость в Хорватии фактически может только юридическое лицо с иностранными инвестициями, зарегистрированное в этой стране. Законодательство Хорватии не запрещает иностранному гражданину приобрести в собственность компанию. Но на начальном этапе, до тех пор пока он не получит разрешение на работу, не вправе быть ее директором. Им становится либо гражданин Хорватии, либо человек, получивший там разрешение на работу. Уставной фонд хорватской фирмы с иностранным капиталом составляет 3000 евро. Для начала разрешают внести 50% от этой суммы. Далее необходимо оплатить все связанные с оформлением компании расходы (пошлины, услуги нотариуса и пр.). В общей сложности открытие фирмы обходится в сумму от 4,5 до 6 тыс. евро.

Хорватские власти вправе закрыть компанию, но только в случае неуплаты владельцем налогов (34% — налог на прибыль, 25% — налог на дивиденды, начисленные на счет организации). Нижней планки ежегодного оборота фирмы не существует. Можно заниматься любым легальным бизнесом, который приносит минимальную прибыль либо просто окупается. Годовое содержание компании обходится в сумму около 3 тыс. евро в год.

При наличии зарегистрированной фирмы несложно получить так называемую пословную визу, то есть разрешение на работу в Хорватии. Она позволяет жить в стране в течение года и обновляется автоматически, если иностранец не нарушал законов. После получения пословной визы директором компании может стать не наемный управляющий из хорватов, а сам учредитель.

Черногорское законодательство в области недвижимости регулируется Законом об иностранных инвестициях, принятым 28 сентября 1994 года. Действует система мер, поощряющих иностранные инвестиции, в том числе Закон об устранении двойного налогообложения относительно налогов на прибыль и имущество, подписанный 12 октября 1995 года.

Как физическое лицо иностранец имеет право приобрести любую жилую и коммерческую недвижимость, за исключением земельных участков. Подразумевается, что если на участке есть фундамент или руины здания, то он также может его купить. Если участок не урбанизирован и на нем нет построек, то его вправе купить только юридическое лицо.

Регистрация юридического лица занимает около 20 дней. Стоимость процедуры зависит от формы образуемого акционерного предприятия (АО или ООО) и в среднем составляет около 1500 евро. Принципиальное отличие АО от ООО при регистрации заключается в размере уставного капитала: в первом случае он составляет 25 тыс. евро, во втором — минимальную сумму 1 евро. Учредителем ООО может быть один человек, АО — не меньше двух. Но максимальное их количество — 25 человек. Учредителем фирмы, а также ее директором может быть иностранец, имеющий разрешение на работу или налоговый номер (матичный брой), до момента получения которого управляющим назначают резидента или иностранца, уже прошедшего процедуру получения налогового номера и разрешения на работу. Ставка налога на прибыль у черногорских компаний прогрессивная и зависит от размера прибыли (от 15 до 20%). Кроме упомянутого налога действующая фирма обязана платить НДС, в Черногории он составляет 17%. Годовое содержание организации обходится в сумму около 7 тыс. евро (наемный директор, бухгалтер, аренда офиса). Как и в Хорватии, нижней планки ежегодного оборота компании не существует. Ее регистрация необходима только в случае приобретения незастроенного участка земли. Оформление покупки дома, квартиры, офиса, ресторана, отеля разрешено на иностранное физическое лицо.

Процедура покупки

Процедура приобретения недвижимости в странах Адриатики имеет некоторые общие черты, но есть и существенные различия, обусловленные особенностями местного законодательства. Первый шаг — выбор объекта. После принятия решения о покупке подписывают предварительный контракт и вносят аванс — обычно в размере около 10% от стоимости дома или квартиры. Тем самым покупатель резервирует за собой недвижимость. В предварительном договоре указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта сделки, цену продажи/покупки, условия и способ оплаты, дату заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу. В случае изменения решения о покупке согласно договоренности покупатель или продавец теряет задаток, оплату услуг агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне.

В Италии покупатель должен заранее получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale), с помощью которого иностранец признается в стране.

Окончательный контракт купли-продажи подписывает покупатель (продавец) в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса (Il Notaio). В своем лице он представляет государство, заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости плюс налоги и нотариальный сбор. Затем любой вид недвижимости в Италии следует зарегистрировать в Консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). В этой же организации дадут полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, каковы ее точные стоимость, площадь, а также предоставят сведения о возможной задолженности владельца.

Аналогичная процедура перехода собственности существует в Хорватии и Черногории. Договор купли-продажи подписывают в суде. Происходит не нотариальное, а судебное заверение сделки. Далее надо сделать окончательный расчет, уплатить налог на покупку и регистрационный сбор. Договор купли-продажи регистрируют в кадастре (грунтовница), где ему присваивают номер, а покупателю выдают властнический лист (в Хорватии) или лист непокретности (в Черногории).

Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически — с момента консерваторской или кадастровой регистрации.

Таким образом, получив объективную информацию о приобретении недвижимости в странах Адриатики, можно сравнить варианты и сделать оптимальный выбор в зависимости от интересов: наслаждаться сокровищами итальянской культуры, путешествовать на автомобиле по Европе из Хорватии или жить в близкой по духу православной Черногории