Американцы хуже платят по ипотечным кредитам

Время, когда ипотечные кредиты были доступны практически каждому американцу, уходит в прошлое. Массовые неплатежи привели к большим убыткам ипотечных агентств и банков. В ответ те ужесточают требования к заемщикам.

Получить ипотечный кредит в США можно без первоначального взноса и справки о доходах. Помимо банков, которые перед выдачей кредита требуют от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех под более высокий процент.

Многие заемщики этим пользуются. Часто люди берут два кредита: 80% средств они получают в банке, а необходимые для первоначального взноса 20% — в агентстве.

Долгое время бизнес агентств, работающих со столь рискованными заемщиками, развивался как нельзя лучше: и в США, и за рубежом инвесторы охотно покупали разнообразные ценные бумаги, выпущенные под обеспечение ипотечных кредитов. По оценке экономиста Томаса Лолера, примерно 17-18% жилья, купленного в 2006 г. в США на ипотечные кредиты, частично финансировалось за счет ссуд с высокой ставкой. Доля таких кредитов на ипотечном рынке США, по данным First American Loan Performance (FALP), выросла с 7,5% в 2001 г. до 12%. Общий объем ипотечного рынка США составляет $8,4 трлн.

Ипотечные кредиты в США перепродаются по нескольку раз. Непосредственно с заемщиками работают банки и ипотечные брокеры, которые затем продают кредиты оптовым агентствам. Те сортируют их и формируют пулы однородных кредитов, чтобы перепродать крупным инвестбанкам. Они, в свою очередь, могут секьюритизировать эти активы и предложить другим инвесторам.

Эта машина дала сбой в последние месяцы, когда жилье в США перестало дорожать, а ставки по кредитам начали расти. Лишившись возможности перекредитовываться, заемщики стали чаще пропускать платежи. По данным FALP, в ноябре более чем на два месяца были просрочены 12,9% секьюритизированных высокорискованных ипотечных кредитов. Годом ранее этот показатель составлял 8,1%. Банкиры обвиняют в этом заемщиков, которым кредиты достались слишком легко. Даже для того, чтобы снять жилье, нужно внести двухмесячный депозит, но, «не имея денег для аренды, можно позволить себе его купить», констатируют аналитики Credit Suisse.

Индекс ABX, отражающий риск по проблемным кредитам, растет астрономическими темпами. Осенью он составлял 250 базисных пунктов, неделю назад — 650, а сейчас — 1000. Связано это в первую очередь с трудностями, которые испытывают ипотечные агентства. На прошлой неделе одно из них — ResMAE Mortgage объявило о банкротстве; другое — Accredited Home Lenders Holding сообщило об убытках за IV квартал на $37,8 млн, при том что за год оно заработало $43,3 млн прибыли.

На агентства давят инвестбанки, покупавшие у них кредиты. Как правило, контракт предусматривает право банка в случае высокой доли просрочки вернуть кредиты агентству. Этим сейчас пытаются воспользоваться Merrill Lynch, J. P. Morgan и HSBC. Merrill Lynch еще в декабре потребовал, чтобы ResMAE Mortgage, у которого инвестбанк в 2006 г. купил проблемные кредиты на $3,5 млрд, выкупило у него безнадежные ссуды на $308 млн. Именно эти претензии, которые ResMAE Mortgage называет «жесткими и неожиданными», и привели к банкротству агентства. Но многие инвестбанки кредитовали агентства. В итоге Credit Suisse согласился купить активы ResMAE Mortgage на $19,1 млн и дать ему кредит, чтобы агентство могло возобновить работу. Такие же активы пришлось покупать Merrill Lynch (у другого агентства), Lehman Brothers, Morgan Stanley и Barclays Capital.

Меньше других повезло HSBC, агрессивно развивавшему этот бизнес в США. Банк покупал ссуды у 250 агентств, за сентябрь 2005 г. — март 2006 г. его портфель по ним увеличился с $6,3 млрд до $10,24 млрд. Но риск рассчитали неправильно: после того как пять агентств — Washington Mutual, Sebring Capital, Ownit Mortgage Solutions, Fieldstone Investment и Accredited Home Lenders — столкнулись с финансовыми проблемами, HSBC пришлось увеличить резервы на случай невозврата на 20% до $8,8 млрд. Впрочем, для такого гиганта это не так много: высокорискованные ссуды составляют всего 6% в его $177-миллиардном кредитном портфеле, и лишь 4% из них к концу сентября имели просрочку более двух месяцев.

Агентства, в свою очередь, стали строже с заемщиками. Ссуды, не требующие первоначального взноса, перестало выдавать, например, Fremont General, занимающее 7-е место на этом рынке. Другие агентства повышают процентную ставку, требуют подтверждения доходов и минимального первоначального взноса, а заемщикам со слабой кредитной историей отказывают в кредитах. (WSJ, FT, 8-15.02.2007, Татьяна Бочкарева).